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“互联网+”背景下，关于“智能物流地产”的深度研究
2017-05-12 21:16 来源:看物流 物流 /互联网+ /房地产
原标题：“互联网+”背景下，关于“智能物流地产”的深度研究
引 言
“十三五”时期是信息技术变革的突破性阶段，在经济发展进入新常态的形势下，物流地产已难以满足业务多元化、运营规模化、信息网络化要求的，这个促进物流地产走向智能化发展之路。从20世纪80年代开始，美国普洛斯公司率先提出物流地产的概念并实践探索，其后推广到中国。我国学者总结了物流地产的定义、运营模式与发展状况，一定程度上促进物流地产理论体系的完善。国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）、商务部办公厅《关于智慧物流配送体系建设实施方案的通知》（商办流通函〔2015〕548号）等将智能物流作为物流业发展的重点，引发学者关于智能化仓储、智能化配送等的探讨，但目前国内关于智能物流地产方面的研究还不多见。如何将互联网思维与信息技术与物流地产的开发相结合，推进物流地产企业的智能化、网络化、信息化运营，是当前及今后一段时间我国物流地产有待深化研究的领域之一。
智能物流地产概念、特征及模式
物流地产的概念
参照谷伟华[7]对于物流地产的定义，物流地产是指：物流地产企业按照经济社会发展的要求，特别是物流需求，在全球范围内选择适合的位置，投资建设功能完备、高质量、高效率的物流设施，再将其租售给与物流业务需求相关的客户，并提供相关物业管理服务的物流活动，其本质是物流服务和地产服务的融合，优势互补。
智能物流地产的概念
智能物流地产是指将物流地产与先进技术手段结合，即在物流地产的基础上，融入物联网、互联网、移动互联网、大数据、云计算等信息技术[8]，将这些智能化技术应用到物流产业链的特殊地产业。
智能物流地产的特征
智能物流地产的特征主要有五点：一是网络化：智能物流地产以数据化为基础，将原本孤立的各处信息资源通过互联网串联起来，极大地节约时间成本，增强企业内聚性，为实现物流一体化战略服务；二是智能化：智能物流地产的智能化是多层次、递进性的，从低到高分别是作业环节的信息化处理、信息资源的专业化分析、企业运作的智能化决策；三是服务化：智能物流地产在充分考虑客户需求的基础上，以解决顾客痛点、优化物流服务体验为目标，提供专业物流需求定制服务；四是协同化： 智能物流地产从企业全局出发，在考虑总体、协调各方的前提下优化单个物流环节，实现企业整体效益最大化；五是标准化：智能物流地产是物流地产与互联网技术、人工智能技术深度集成的产物，所涉及的智能化软件、自动化设施设备等应通过统一的标准加以规范和约束。
智能物流地产的运营模式
物流地产主要按照投资者、管理者的差异分为四种运营模式：
（1）地产企业作为投资者，将物流设施设备租给物流企业，并代行管理者责任；
（2）物流企业既是投资者又是管理者，属于自有资产；
（3）物流企业和地产企业建立战略合作伙伴关系，同为投资者和管理者；
（4）第三方企业牵头进行资源整合，物流企业和地产企业是投资者，第三方企业作为管理者，负责入驻企业资质审查和投资回报收益分配。
智能物流地产的运营模式是在物流地产的基础上增添互联网经济的特色，具体涉及智能物流地产的开发、经营、管理、信息系统和生态体系。
智能物流地产开发：全国布局，连锁开发
智能物流地产是“互联网+物流地产”的结果，公路港模式是其典型代表，具体做法为：将全国划分为不同物流区域，在各区域选定公路运输枢纽城市作为物流节点，在服务于大型商贸市场和/或城市物流的基础上建设公路港物流园区，通过公路干线连成全国性公路运输实体网络；同时，各物流节点的公路港物流园区配套使用智能物流信息系统，通过信息共享连成全国公路运输信息网络；通过全国性公路运输的实体网络与信息网络结合，形成全国性公路港平台网络。
智能物流地产经营：区域联营，网络经营
目前物流地产企业主要是点式运营，经营范围集中在一个区域[11]。智能物流地产是基于“互联网+”思维的平台运营，其实质是：分布全国各地的物流园区互联互通，跨地域合作形成区域物流地产网络，对各地的物流资源进行多维度整合，为客户提供基于移动互联网、大数据、云计算、区块链的综合性信息化软性服务。
智能物流地产管理：体系标准化，服务产品化
智能物流地产企业的管理是基于互联网联合物流园区内众多供应商、服务商、销售商，采用股东价值最大化的价值管理方法，包括横向范围价值管理和纵向深度价值管理两个方面。横向范围价值管理具体表现为服务管理链，也即建设具有统一的标准系统的公共信息平台；纵向深度价值管理专注于构建业务价值链，放弃企业的非核心业务线，并通过服务的产品化形成统一的标准体系。
智能物流地产系统：信息共享，互联互通
物流地产系统的互联互通基于互联网技术的发展，正在由发展趋势变成现实。智能物流地产系统通过信息系统、大数据技术实现数据共享，主要表现为：（1）物流园区内部各功能子系统与主控中心进行信息交互，各子系统共享信息，通过对信息的开发利用辅助决策；（2）不同区域物流园区之间的信息交换和共享，结合物流通道，形成物流网络，实现全网信息的透明可视。
智能物流地产生态：形成新的产业生态体系
智能物流地产企业在全国性交通枢纽城市建立物流园区，经营范围辐射全国的综合性商贸市场、电商市场、農产品市场等，以现代互联网信息技术为核心，运营全国联网的“商贸物流产业园”、“电商物流产业园”等。同时，智能物流地产大力创新发展物流信息交易平台、仓配一体化、城市共同配送、城乡物流一体化、电商云仓、物流金融、物流人才培训等增值业务，全力打造物流园区生态系统，逐步构建新的物流产业生态体系。
案例解析
